התחדשות עירונית בתל אביב
תל אביב, בירת העסקים, התרבות וחיי הפנאי של ישראל היא גם בירת ההתחדשות העירונית בישראל במהלך העשור האחרון. ההתחדשות העירונית בתל אביב – יפו, אומנם החלה עוד בשנת 1961 עם הקמתה של החברה לפיתוח יפו העתיקה על ידי עיריית תל אביב ובשיתוף פעולה מלא של ממשלת ישראל, אך רק בעשורים האחרונים, לנוכח מחסור הולך וגדל בשטחים פנויים לבניה חדשה, הפכה תל אביב לאחת מהערים המובילות ביותר בישראל בהיקף הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.
ברשימת הסיבות ההופכות את תל אביב – יפו לבירת ההתחדשות העירונית בישראל ניתן למנות את הסיבות המרכזיות הבאות: ביקושים הולכים וגוברים ליחידות דיור חדשות בכל רחבי העיר, מחסור בשטחים פנויים המיועדים לבניה חדשה, מחירי הדיור הגבוהים וסיבות נוספות.
התחדשות עירונית בתל אביב – יפו
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נכון לשנת 2021 מקודמים ברחבי העיר למעלה מ-500 פרויקטים מסוג תמ"א 38, כאשר מספר יחידות הדיור המצויות בהליכי פינוי ובינוי עומד נכון לשנת 2020 על 2,1850 ב-41 מתחמי פינוי ובינוי שונים ברחבי העיר. בשנת 2020 אושרו ברחבי תל אביב יפו, 29 תוכניות פינוי בינוי בסדר גודל של 3,138 יחידות דיור קיימות ועוד 10,155 יחידות דיו מוצעות. במצטבר, במהלך השנים 2005 ל-2020, ניתנו היתרי תמ"א 38 (1) ל-384 מבנים בהיקף של 7,447 יחידות דיור ועוד 266 מבנים במסלול תמ"א 38 (2) ל-650 מבנים בהיקף של 11,882 דירות מוצעות.
מדיניות עיריית תל אביב בנושא התחדשות עירונית
בדומה לכל עיר מגורים אחרת, גם בתל אביב, העירייה היא זו הקובעת את המדיניות בכל הנוגע לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. בתל אביב, מדיניות העירייה זכתה לשם: תכנית הרובעים תל אביב, וזאת לנוכח העבודה שהתכנית מחלקת את העיר ל-9 רובעים שלגבי כל אחד מהם נקבעה מדיניות מעט שונה. תכנית זו נועדה בין היתר להגדיר את היקף זכויות הבנייה על פי חלוקת העיר לרובעים וזאת בנוסף למיצוי פוטנציאל תוספת הדירות ברחבי העיר.
תשעת הרובעים הנכללים בתוכנית כוללים בתוכם את כל 57 שכונות המגורים ברחבי תל אביב, כדלקמן:
רובע 1 כולל את שכונות המגורים: אפקה, נווה אביבים ורמת אביב וההיתרים והתוספות בו משתנים ממבנים עם תוספת מלאי, כאשר בחלק מהם מותרת הרחבה ללא תוספת קומות ובחלק מהם מתאפשרות תוספות בהתאם לתבניות מאושרות.
רובע 2 כולל את שכונות מזרח העיר וההיתרים והתוספות בשטח הרובע מאפשרים בעיקר הרחבה ללא תוספת קומות, כאשר בחלק המזרחי מותרים מבנים לצרכי חיזוק – עיבוי בלבד.
רובע 3 כולל את שכונות הצפון הישן של ת"א, כאשר אפשרות לתוספות למבנה מגורים ניתנת על פי תכניות מאושרות, כאשר ממערב לאבן גבירול תותר בניית ממ"דים בלבד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 וזאת לנוכח העבודה שרוב הרובע מורכז לשימור.
רובע 4 כולל את שכונות הצפון החדש ומדיניות ההתחדשות העירונית בו זהה למדיניות ברובע 3
רובע 5 כולל את שכונת כרם התימנים ונווה צדק, ולנוכח העובדה שמדובר ברובע ההיסטורי של העיר, חלק מהמבנים ברובע מורשים אך ורק לצרכי חיזוק ובחלק מהם ניתנת האפשרות לתוספות בנייה על פי תכניות מאושרות
רובע 6 הכולל את אזור הקיירה ורחוב המסגר, הוא רובע העסקים וחלק מהבתים בו מותרים לצרכי חיזוק בשילוב תוספות בנייה על פי תוכניות מאושרות
ברובעים 7 ו-8 הכוללים את שכונות המגורים ביפו העתיקה ושכונת המגורים הסמוכים לתחנה המרכזית הישנה בתל אביב, ניתנות תוספות מלאות על פי אישורים, כאשר חלק מהמבנים מיועדים לצרכי עבודות חיזוק בלבד.
רובע 9 הכולל שכונות דרום מזרח העיר, לרבות, שכונת התקווה ושכונת יד אליהו, חלק גדול מהמבנים ברובע זכאים לתוספות מלאות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38
חשוב לדעת: בסוף שנת 2019 אושרה מדיניות כוללת לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב – יפו. במסגרת התכנית החדשה המונהגת בעיר נקבע בין היתר כי לשטח הדירות הקיימות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 יתווספו 12 מ"ר וזאת בתנאי שהשטח המינימאלי של דירת התמורה לא קטן מ-60 מ"ר.
בנוסף, חשוב לציין את העבודה שהמדיניות החדשה של עיריית תל אביב בכל הנוגע לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, שמה דגש על התייחסות על הביטים כגון עריכת נספח חברתי במימון העירייה בעת הכנסת התכנית וזאת לצרכי שיפור מערך המרחב הציבור כחלק מהתכנון. כמו כן, המדיניות קובעת את התנאים לשילוב בנייה גבוהה ואופן הגדרת שטחי הציבור הנדרשים.
לפרטים בנושא ליווי וניהול התחדשות עירונית בתל אביב והסביבה מוזמנים ליצור אתנו קשר, BG חברת ליווי וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 / פינוי בינוי)
