שאלות ותשובות
שאלות ותשובות
כל התשובות לשאלות על התהליך לליווי התחדשות עירונית
הדבר הראשון שחשוב לעשות כדי להתחיל לקדם תוכנית התחדשות עירונית היא בדיקת היתכנות לאחר מכן התקשרות עם חברה מנהלת, החברה המנהלת תעזור בתהליך ליווי מוסדר ומקצועי החל מריכוז כל בעלי הדירות והשגת הסכמה ומשם למכרז יזמים, בחירת בעלי מקצועי והתקדמות הפרויקט.
לא כלל בעלי הדירות צריכים להסכים אלא בהתאם לסוג הפרויקט נדרשת הסכמה שונה: תמ"א 38 – חיזוק ושיפוץ המבנה הקיים = 66% מבעלי הדירות, תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה של המבנה = הסכמה של 80% מבעלי הדירות
בכדי לדעת האם ניתן לבצע תוכניות של תמ"א 38 / פינוי בינוי לבניין או שכונת מגורים יש צורך בבדיקת היתכנות, בדיקת היתכנות בוחנת את אפשרויות התכנון והבנייה במבני המגורים במיקום המדויק ואלה אפשרויות פיתוח ישנם למיקום הבניין הספציפי
אנו מאמינים בשיתוף ושיח כדי להביא להסכמת רוב הדיירים בפרויקט אך חשוב לזכור שלא כל הדיירים חייבים להסכים לתהליך ויש הגדרות מפורשות בחוק לגבי אחוז הסכמת הדיירים לכל פרויקט
כאשר אנו מלווים פרויקט התחדשות עירונית אנו דואגים לכל הנושאים והספקים, כך גם לגבי הנושאים המשפטיים, נדאג למינוי עורך דין בעל ניסיון ומקצועיות אשר מתאים לאותו הפרויקט
כמובן אבל הם יאלצו להציג טיעונים / נימוקים משמעותיים כנגד הפרויקט.
הגעה להסכמה תלויה בבעלי הדירות אך מבחינת הפרויקט עצמו ולאחר הסכמה, נחלק זאת לשני מקטעים: תהליך ראשוני – כ- 10 חודשים ובו יש להגיש את כל האישורים הנדרשים לוועדת התכנון והבנייה המקומית באותה עיר - קבלת האישורים הנדרשים.
תהליך הבנייה עצמו – פרק זמן של 12-18 חודשים וזאת בהתאם לחברה המבצעת.
הקפידו לחתום על חוזה מתאים במסגרת הפרויקט ובו בדקו האם מובטחת לכם הפחתה בשכר הדירה במהלך הפרויקט, התחייבות לעדכונים של בעל הדירה, אפשרות לצאת מהחוזה (למרות שזהו אינו סעיף חובה) והשתדלו להוסיף סעיף בו הקבלן הוא זה שמקבל על עצמו לרכוש ביטוח מבנה ואחריות לתיקונים השונים העלולים להידרש במסגרת הפרויקט.
אין ספק כי פרויקטים מסוג זה עלולים להתארך מאוד ולכן חשוב מאוד להגדיר לוחות זמנים הכוללים סנקציות במידת איחורים. העלו זאת על הכתב וודאו כי מבחינה חוזית הם תקפים.
פרויקט תמ"א עלול לפגוע או לשנות דירות קיימות בבניין. חשוב מאוד להגדיר את גובה הפיצוי לדייר נפגע, למרות שאין זה קבוע בחוק. כדי להניע תהליך תמ"א, מוצע לדיירים הקיימים בבניין והעלולים להיפגע כתוצאה מהפרויקט, פיצוי כספי ולחילופין תוספות שונות אשר יעלו את ערכה ושווייה של הדירה.
בישראל ישנם חוקים הקובעים את כמות שעות העבודה המותרת. שעות העבודה מתחילות בבוקר בסביבות השעה שבע ועד לשעות אחר הצהריים בסביבות השעה חמש. באופן כללי, שעות העבודה ארוכות יותר אך כאן מדובר על פרויקט בו עדיין גרים דרים בבניין ויש לשמור על איכות החיים שלהם תוך צמצום שעות העבודה וחשיפתם לרעשי הבנייה.
ישנם כמה דברים שחשוב שיופיעו בחוזה מול הקבלן והם: פרטי הקבלן במלואם, מספר החברה המבצעת, פרטי איש קשר מטעמו של הקבלן, סעיף המוקדש לערבונות הקבלן עד להשלמת הפרויקט, קיומם של לוחות הזמנים הדרושים לביצועו וסיומו של הפרויקט, גובה הפיצוי במידה ותהייה חריגה בלוחות הזמנים (הסנקציות כאמור).
חשוב מאוד לבדוק את פוליסת הביטוח של הקבלן עצמו, האם היא נכונה ועומדת בדרישות החוק, בנוסף בדקו האם עובדי הקבלן מבוטחים. ישנה חשיבות אדירה לבדיקה מלאה וקפדנית של הביטוח עצמו.
ישנם בניינים בהם גג הבניין נמצא בבעלות פרטית של אחד או יותר מבעלי הדירות. בעל הגג יכול להחליט האם הוא מסכים להשתתף בפרויקט או לא ולו קיימת זכות וטו. באופן כללי ועל פי רוב, בעל הגג ידרוש תמורה עודפת (נוספת) היות והגג הינו בבעלותו מעבר לדירה הקיימת.
חשוב לחשב את גובה המיסוי ולהכיר את הזכאות לפטור ממס שבח. באופן כללי, בעל דירה זכאי לפטור ממס שבח עד לתקרת סכום של 2.6 מיליון ₪. סכום זה מתעדכן מעת לעת. ככל ומחיר הדירה גבוה מכך, ישנה חובת תשלום מס והיזם יהיה אחראי על תשלום המס (הפרש בין מחיר הדירה לתקרת הפטור).
יזם רשאי במקרים מסויימים להעביר זכויות בנייה מבניין אחד למשנהו, לדוגמא: באם הבניין אותו מחזק היזם נמצא באזור בו לא ניתן להוסיף קומות, יוכל היזם להעביר זכויותיו לבניין אחר.
בפרויקט תמ"א 38 יש בנייה נוספת, זכויות בנייה אלו נמכרות על ידי בעלי הדירות בבניין לאותה חזרה יזמית האמונה על ביצוע הפרויקט. בכפוף לתנאים המוגדרים מראש, מקבל היזם את הזכויות הללו לרבות שמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות.
כתב השיפוי הינו מסמך משפטי או סעיף משפטי המעניק פטור חבות לצד אחד. כאשר חותמים על כתב שיפוי בעצם מתחייבים כי הגורם שחתם עליו ישפה את הועדה המקומית על ירידת ערך ככל שתדרוש תשלום לבעלי הנכסים אשר חוו ירידת ערך בעקבות אישור התב"ע ו/או מתן היתר בנייה.
התשובה היא כן ואין כל חובה מצידו של היזם להוסיף ממ"ד לבנייה. כאשר מוסיפים ממ"ד לבניין מדובר בתוספת ביטחונית המחזקת את הבניין ולכן יזמים מוסיפים אותו לבניין אך לא מדובר בחובה או תנאי הקבוע בחוק לביצוע פרויקט תמ"א 38.
תהליך פינוי בינוי הוא הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים חדש וגבוה יותר באותו מתחם. ניתן להכריז על פינוי בינוי בשתי דרכים שונות: באמצעות קידום של משרד השיכון והבינוי והרשות המקומית או קידום של היזם הפרטי המבצע את הבדיקות המקדימות וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם המתאים לביצוע של פינוי בינוי. השלב הראשון של תהליך פינוי בינוי הוא ביצוע תכנון כללי של אזור הפרויקט. תכנון זה יוגש לרשות המקומית ולוועדה המחוזית על מנת לאשר אותו.
טרם ניגשים לפרויקט פינוי בינוי חשוב לוודא כי החברה היזמית בעלת חוסן פיננסי ומסוגלות להשלים את הפרויקט. חשוב לוודא כי הקבלן מתייחס אל הפרויקט באופן מקצועי, יעשה שימוש בחומרי בנייה איכותיים וידאג שלא לפגוע באיכות העבודה. יש לבחון את תכנון הבנייה ולוודא שלא נופל בו ליקוי או פגם. דבר נוסף שחשוב מאוד לשים לב אליו הוא לוחות הזמנים של הפרויקט וזאת על מנת להימנע מדחיות או משך פרויקט ארוך מאוד.
דיירים המשתתפים בפרויקט זכאים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. הדירה תהייה גדולה יותר מהדירה הקיימת, בעלת ערך כספי גבוה יותר וללא הכרח להוצאות של הדיירים עצמם. בנוסף, הדיירים זכאים לכיסוי עלויות פינוי עבור דייר.
פרויקט פינוי בינוי מחייבת הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין.
במסגרת פרויקט פינוי בינוי זכאים הדיירים לקבל שכר דירה השווה לממוצע מחיר השוק של דירה להשכרה באותו אזור או בסמוך לו. מדד נוסף לקביעת גובה שכר הדירה הוא סוג הדירה אותה פינו הדיירים (כמה חדרים, אופי, מה היא כוללת וכדומה).
יש לא מעט סיכונים בפרויקט פינוי בינוי ובין אלו נמצא הפסקת עבודה ממספר סיבות, מחסור בקונים פוטנציאלים, קושי כלכלי ואף פשיטת רגל. מדובר בסיכונים ממשיים המסוגלים לעצור את הפרויקט או להשהות אותו למשך זמן רב.
לא כל בעל דירה חייב להסכים לתהליך של פינוי בינוי מסיבותיו שלו. בעל דירה אשר מסרב ללא הנמקה משמעותית ישלם פיצויים בגובה ההפרשים בין שווי הדירה הקיימת לשווי הדירה החדשה אשר הייתה מתקבלת – וזאת כפול כל הדירות בבניין.
על מנת לבחון ולדעת האם קיימת כדאיות כלכלית, יש לשכור שמאי מקרקעין שיספק חוות דעת הבודקת את הפרמטרים הקבועים מראש (בין היתר עלויות הבנייה הצפויות, כמות הדירות, סוגי הדירות וכדומה).