מיהו דייר סרבן וכיצד מתמודדים עם דיירים סרבנים בפרויקט פינוי בינוי? על כך ועוד בעמוד שלפניכם.
כידוע, בכל פרויקט פינוי בינוי, נדרש רוב של בעלי הדירות על מנת להוציא את הפרויקט לפועל, כאשר דיירים המתנגדים מסיבה כזו או אחרת לפרויקט מוגדרים "דיירים סרבנים". דייר סרבן על פי ההגדרה המשפטית הוא בעל דירה בבניין משותף המתנגד לפרויקט מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38, כאשר בחלק לא מבוטל מהמקרים, התנגדותו של הדייר עשויה להקשות על ייזום הפרויקט והוצאתו לפועל.
מהו הרוב הנדרש לפרויקט פינוי בינוי?
נכון להיום, הרוב המיוחס בפרויקטים מסוג פינוי בינוי עומד על 80% מכלל בעלי הדירות בפרויקט המיועד, כאשר התנגדות של יותר מ-20% מהדיירים בפרויקט המיועד, עשויה להוביל לביטול הפרויקט וגניזתו. על מנת לעודד תהליכי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, הוכנסו במהלך השנים האחרונות מספר תיקונים לחוק פינוי בינוי שנועדו בין היתר לאפשר לדיירים הנותנים את הסכמתם לפרויקט להתמודד עם תופעת הדייר הסרבן. במסגרת תיקוני החוק נקבעו מספר סעדים המאפשרים נקיטת הליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים. בנוסף, בימים אלו עומד תיקון נוסף לחוק פינוי בינוי במסגרתו עומדת הצעה להפחתת הרוב המיוחס בפרויקט מסוג פינוי בינוי מ-80% ל-66%, כאשר החלטה בנושא צפויה להתקבל על ידי כנסת ישראל בתחילת שנת 2022.
כיצד מתמודדים עם דיירים סרבנים?
על מנת לאפשר לדיירים המביעים את הסכמתם לפרויקט מסוג פינוי בינוי להתמודד עם אחוז כזה או אחר של דיירים סרבנים, קיימת חשיבות למיפוי בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט וזאת עוד בשלבים המקדימים של התארגנות הדיירים לפרויקט. מיפוי בעלי הדירות נועד לצרכי בירור מעמיק של הסיבה בגינה דייר כזה או אחר מביע את התנגדותו לפרויקט, כאשר נהוג לסווג את הדיירים הסרבנים למספר סוגי דיירים:
- דיירים המעוניינים בקבלת תמורה עודפת מהיזם
- דיירים שמרנים שהשבחת הנכס איננה מהווה תמריץ כלכלי בעבורם
- דיירים חשדנים שחשדנותם בפרויקט נובעת בעיקר מחוסר ידע עם תחום ההתחדשות העירונית
- דיירים סקפטיים שאינם מוכנים לשתף פעולה עם הפרויקט מכיוון שהם מלכתחילה לא מאמינים בו או בסיכוי הצלחתו
בירור מעמיק של סיבת ההתנגדות לפרויקט, יכולה לסייע רבות בהתמודדות עם הדייר הסרבן עוד טרם נקיטת אמצעים משפטיים כנגדו וזאת במסגרת דין ודברים עימו וניהול משא ומתן ענייני התואם את הסיבה המרכזית בגינה הוא מתנגד לפרויקט.
התמודדות עם דייר סרבן באמצעים משפטיים – מה חשוב לדעת?
תיקון 6 לחוק פינוי בינוי שנכנס לתוקפו במהלך שנת 2018, נועד בין היתר להסדרת סוגיית הדייר הסרבן בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. על פי תיקון זה לחוק, ניתנה האפשרות לנקיטת הליכים משפטיים כנגד דיירים המוגדרים כסרבנים, כאשר נקיטת ההליכים המשפטיים מתאפשרת כבר בשלבים מקדימים של הפרויקטים עוד טרם אישור תכונית האיחוד והחלוקה בפרויקט. בנוסף, תיקון החוק הקנה מספר סעדים למקרים בהם קיים סירוב בלתי סביר לביצוע פרויקטים מסוג פינוי ובינוי וזאת בכפוף להחלטה המשפטית בעניין דיירים סרבנים המתנגדים לפרויקט. במקרים אלו, החוק מאפשר לפעול כנגד הדייר הסרבן באחת מהאפשרויות הבאות:
- הגשת תביעה אזרחית כנד הדייר הסרבן במסגרתה הוא עלול להיות אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות
- אישור ואכיפת ביצוע העסקה באמצעות גורם מקצועי (עורך דין או רואה חשבון) שאינו נמנה על אחד מבעלי הדירות, כאשר הדיירים מסמיכים אותו להתקשר בעסקת פינוי ובינוי בשם בעל הדירה הסרבן
חשוב לדעת: הסעדים שנקבעו בחוק תקפים אך ורק במקרים בהם בית המשפט קבע כי התנגדותו של הדייר הסרבן היא סירוב בלתי סביר, כאשר במקרים בהם ההתנגדות מוגדרת כ-סירוב סביר, ההתמודדות מול הדירה מומלץ שתעשה באמצעות משאים ומתנים מולו בניסיון לשכנע אותו להסיר את התנגדותו ולתת את הסכמתו לפרויקט.
כפועל יוצא מכך, קיימת חשיבות רבה לליווי תהליכי ההתארגנות הראשונית של הדיירים באמצעות חברת ניהול המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, וזאת על מנת לסייע לדיירים להתמודד עם התנגדויות שונות מצד הדיירים הסרבנים כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט ושלבי התארגנות הדיירים. באופן זה, ניתן לנהל שיח ענייני מול כל אחד ואחת מהדיירים הסרבנים ולרתום אותם להצלחת הפרויקט.
