התקשרות עם חברה מנהלת ו/או עם מנהל פרויקט פינוי בינוי
הצלחתו של פרויקט מסוג פינוי בינוי, תלויה במידה רבה באופן בו בעלי הדירות בפרויקט מתאגדים יחדיו ופועלים כגוף אחד אל מול כל הגורמים המעורבים בפרויקט, לרבות, חברה מנהלת ו/או מנהל פרויקט, יזם הפרויקט, קבלני ביצוע ואנשי מקצוע נוספים. בעמוד שלפניכם, ריכזנו עבורכם מספר טיפים חשובים להתקשרות עם חברה מנהלת/מנהל פרויקט ומידע כללי על מערכת ההסכמים וסוגי ההתקשרויות הנלווים לפרויקט פינוי בינוי.
התקשרות עם חברה מנהלת/מנהל פרויקט – מדוע היא נחוצה והכרחית?
לפני שנעסוק בנושא התקשרות הוגנת עם חברה מנהלת/מנהל פרויקט בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, נדגיש את חשיבותה של ההתקשרות עם החברה המנהלת/מנהל הפרויקט מלכתחילה. כידוע, פרויקטים מסוג פינוי ובינוי הם פרויקטים מורכבים ומתמשכים בהם מעורבים מספר גדול של בעלי עניין, החל מכלל בעלי הדירות בפרויקט המיועד, דרך היזם וקבלני הביצוע ועד לגורמים מקצועיים מטעם הרשות המקומית ועוד. הסנכרון בין כל הצדדים המעורבים בפרויקט והאופן בו כל אחד מהצדדים פועל לטובת קידום המיזם, הוא תנאי הכרחי לקידום הפרויקט לאורך כל שלביו, ומכאן למעשה נובעת החשיבות להתקשרות מקדימה של בעלי הדירות עם חברה מנהלת/מנהל פרויקט. התקשרות זו מאפשרת לבעלי הדירות לקדם את המיזם תוך קבלת סיוע מקצועי המותאם לכל אחד משלבי הפרויקט, משלב ההתארגנות המקדימה של הדיירים, דרך בחירת יזם ותכנון הפרויקט ועד לקבלת היתרי בניה, ביצוע הפרויקט בפועל וקבלת מפתח. חשוב לציין שהסיוע המקצועי המוענק לבעלי הזכויות בפרויקט פינוי בינוי על ידי חברה מנהלת, נעשה תוך שמירה על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות בפרויקט.
אם כך, מהי התקשרות הוגנת בפרויקטים מסוג פינוי בינוי?
כפי שציינו לעיל, בכל פרויקט מסוג פינוי בינוי, בעלי הזכויות (בעלי הדירות בפרויקט) נדרשים ליצירת התקשרויות בינם לבין עצמם וזאת בנוסף ליצירת התקשרויות עם גורמים חיצוניים: חברה מנהלת, יזם, אנשי מקצוע וכדומה. על יצירת ההתקשרויות מטעם בעלי הדירות בפרויקט, אמונה נציגת הדיירים המורכבת מדיירים בעלי דירות בפרויקט המיועד. התקשרויות אלו חשוב שייעשו בהתאם לכל אחת מההמלצות הבאות:
- התקשרות עם חברה מנהלת שתדע ללוות את התהליך באופן מסודר ומקצועי
- תהליך קבלת החלטות לבחירת יזם, אנשי מקצוע וכדומה, המבוסס על הניסיון המעשי שלהם בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים מסוג פינוי בינוי בפרט.
- עריכת מכרזים לצורך קבלת החלטות התקשורות עם יזמים וקבלני ביצוע תוך בדיקה מעמיקה של כל סוגי ההצעות המתקבלות
- קבלת המלצות אובייקטיביות מדיירים שכבר עברו תהליכי התחדשות עירונית מול החברה המנהלת, היזמים וקבלני הביצוע
מערכת ההסכמים וסוגי ההתקשרויות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי
בכל פרויקט מסוג פינוי בינוי קיימים מספר הסכמים עליהם בעלי הדירות בפרויקט המיועד נדרשים לחתום וזאת בהתאם לשלב בו מצוי המיזם משלב הייזום ועד שלבי הביצוע בפועל של הפרויקט. הסכמים אלו חייבים להיחתם על ידי נציגות הדיירים שנבחרה על ידי כלל הדיירים בפרויקט המיועד לצורך ייצוגם ו/או באמצעות חברה מנהלת/מנהל פרויקט הממונה על ידי נציגות הדיירים לייצג אותם אל מול כל הגורמים המעורבים בפרויקט. בשני המקרים, קיימת חשיבות רבה להתקשרות הוגנת שנועדה לצרכי הגנה על זכויותיהם של בעלי הדירות.
מספר מילים על ההבדל בין יזם לחברה מנהלת בפרויקט פינוי בינוי
התקשרות בין בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי עם חברה מנהלת ו/או מנהל פרויקט, נועדה בראש ובראשונה לצרכי ייצוג הדיירים (בעלי הזכויות) אל מול היזם וכל גורם מקצועי אחר המעורב בתהליך ההתחדשות. כפועל יוצא מכך, חשוב להבהיר שהחברה המנהלת איננה היזם בפועל, ותפקידה המרכזי של החברה המנהלת ו/או מנהל הפרויקט הוא להוות אמצעי מקשר בין בעלי הדירות ליתר המעורבים בפרויקט, וכל זאת תוך שמירה על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות.
במקרים מסוימים, היזם הוא גם קבלן הביצוע בפרויקט ובמקרים מסוימים היזם מתקשר עם קבלן ביצוע. בשני המקרים, היזם הוא הגורם האחראי לפרויקט, ולכן, ההסכם החוזי מול בעלי הזכויות נערך מולו. באמצעות ליווי מקצועי של חברה מנהלת/מנהל פרויקט, בעלי הדירות יכולים להבטיח לעצמכם התקשרות הוגנת מול היזם באופן כזה המשקף את רצון כל הצדדים לקידום הפרויקט בכל רגע נתון.
