חלופת שקד (תיקון 139)
חלופת שקד היא מסלול להתחדשות עירונית של בניין בודד או של מגרש קטן, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה בשנת 2022 כחלופה לתמ"א 38. היא מאפשרת לוועדה המקומית לאשר תכנית להריסה ובנייה מחדש או לחיזוק ותוספת, עם תוספת זכויות בנייה משמעותית, וגביית היטל השבחה ומטלות ציבוריות.
למה נוצרה חלופת שקד
תמ"א 38 אפשרה לחזק או להרוס ולבנות מחדש בניין בודד באמצעות היתר בנייה, בלי תכנית חדשה ובפטור מהיטל השבחה. עם השנים התברר שהיא מוסיפה דירות בלי לתת מענה מספיק לתשתיות, לשטחי ציבור ולתכנון השכונה. לכן הוחלט לסיים אותה.
חלופת שקד, שנקראה על שם שרת הפנים דאז איילת שקד, אושרה בכנסת ב-2022 כדי לאפשר המשך התחדשות של בניינים בודדים אחרי סיום תמ"א 38, אבל דרך תכנית שהוועדה המקומית מאשרת. מועד סיומה של תמ"א 38 נדחה כמה פעמים, והתוקף שלה נקבע בפועל ברמת הרשות המקומית. בערים רבות חלופת שקד ותכניות עירוניות להתחדשות הן הדרך העיקרית לבניין בודד.
מה חלופת שקד מאפשרת
לפי החלופה, הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית להתחדשות של מגרש בודד או של כמה מגרשים, במסלול הריסה ובנייה או במסלול חיזוק ותוספת. לפי הדיווחים המקצועיים, במסלול הריסה ובנייה אפשר לאשר היקף בנייה של עד 400% מהשטח הבנוי הקיים, ובאזורים מסוימים מחוץ לאזורי הביקוש אף יותר. במסלול חיזוק ותוספת היקף הזכויות נמוך יותר.
בניגוד לתמ"א 38, בחלופת שקד נגבה היטל השבחה ואפשר להטיל מטלות ציבוריות. הוועדה המקומית רשאית גם לקבוע מדיניות שמגבילה את החלופה, למשל לגבי גודל מגרש או אזורים מסוימים. לכן הזכויות בפועל תלויות במדיניות של כל עירייה.
- תכנית בסמכות ועדה מקומית, לא היתר ישיר כמו בתמ"א 38
- הריסה ובנייה מחדש, או חיזוק ותוספת
- היטל השבחה ומטלות ציבוריות
- אפשר לקדם את התכנית ואת הבקשה להיתר במקביל
מה זה אומר לבעלי הדירות
בגלל שמדובר בתכנית, התהליך ארוך יותר מהיתר לפי תמ"א 38, אבל לפי אנשי מקצוע הוא קצר בדרך כלל מתכנית רגילה, כי התכנית וההיתר יכולים להתקדם במקביל. הזכויות לא מובטחות מראש. הוועדה קובעת אותן לפי המדיניות העירונית ולפי בדיקת הכדאיות הכלכלית.
לפני שחותמים עם יזם על פרויקט לפי חלופת שקד, כדאי לבדוק אם העירייה אימצה מדיניות לחלופה, אילו זכויות היא מאפשרת בפועל במגרש, והאם היזם מתחייב לתמורות ולא רק לזכויות תיאורטיות. כדאי גם לא לבלבל עם תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38, שהן מסלול תכנוני אחר.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין חלופת שקד לתמ"א 38?
תמ"א 38 אפשרה לקבל היתר בנייה ישירות, בפטור מהיטל השבחה. בחלופת שקד צריך תכנית שהוועדה המקומית מאשרת, נגבה היטל השבחה ואפשר להטיל מטלות ציבוריות. מצד שני, החלופה יכולה לאפשר היקף זכויות גדול יותר בהריסה ובנייה.
האם חלופת שקד חלה בכל עיר?
החלופה קבועה בחוק, אבל כל ועדה מקומית יכולה לקבוע מדיניות שמגבילה או מכוונת את השימוש בה. יש ערים שאימצו אותה במלואה ויש ערים שמעדיפות תכניות למתחמים גדולים. כדאי לבדוק את המדיניות במחלקת התכנון או במינהלת ההתחדשות העירונית.
כמה זמן לוקח פרויקט בחלופת שקד?
אין משך קבוע בחוק. אנשי מקצוע מעריכים שהשלב התכנוני נמשך בדרך כלל כשנתיים עד שלוש, לעומת כחמש שנים בתכנית רגילה ובהיתר, אבל זה תלוי בוועדה, במורכבות המגרש ובהתנגדויות.
האם בעלי הדירות משלמים את היטל ההשבחה?
בדרך כלל היזם נושא בהיטל ההשבחה במסגרת העסקה, וזה נכלל בבדיקת הכדאיות. חשוב שההסכם יקבע במפורש מי משלם את ההיטל ואת שאר המיסים, כדי שבעלי הדירות לא יופתעו בהמשך.