מילון מונחים - התחדשות עירונית
מילון מונחי ההתחדשות העירונית של קבוצת בולד. כל מה שחשוב לדעת לפני פינוי בינוי או תמ"א 38, בשפה פשוטה: תהליך, זכויות, ביטחונות ומונחים משפטיים. נכתב על ידי יוסי לנדאו, מהנדס בניין ומייסד בולד.
מסלולים ומושגי יסוד
בנייה מרקמית מול בנייה מתחמית ←בנייה מרקמית מתחדשת בתוך המרקם העירוני הקיים, לרוב במבנה בודד או בכמה מבנים סמוכים תו…מתחם פינוי בינוי ←מתחם פינוי בינוי הוא אזור שהוכרז רשמית כמיועד להתחדשות עירונית בדרך של הריסת המבנים ה…עיבוי בנייה ←עיבוי בנייה הוא הוספת יחידות דיור וזכויות בנייה למרקם קיים בלי להרוס אותו, בדרך כלל ב…תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2 ←תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בשני מסלולים: 38/1 חיזוק…
בעלי התפקידים
אדריכל הפרויקט ←אדריכל הפרויקט מתכנן את הבניין החדש: חזיתות, חלוקת דירות, שטחים משותפים והגשת הבקשה ל…יזם ←היזם הוא הגורם העסקי שמוביל ומממן את פרויקט ההתחדשות העירונית: הוא אוסף את זכויות הבנ…מפקח בנייה מטעם הדיירים ←מפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא מהנדס או הנדסאי שמלווה את בעלי הדירות לאורך הפרויקט: הוא…נציגות הבית ←נציגות הבית היא קבוצת דיירים שנבחרת לייצג את בעלי הדירות מול היזם ואנשי המקצוע. היא מ…עורך דין הדיירים ←עורך דין הדיירים מייצג את בעלי הדירות מול היזם: הוא מנסח ובודק את ההסכם, מגן על זכויו…קבלן מבצע ←הקבלן המבצע הוא החברה שבונה בפועל את הבניין בשטח: שלד, מעטפת וגמר. לרוב הוא נשכר על י…שמאי מכריע ←שמאי מכריע הוא שמאי בכיר שממונה להכריע במחלוקת שמאית, בעיקר בעניין היטל השבחה בין בעל…שמאי מקרקעין ←שמאי המקרקעין הוא איש מקצוע מוסמך שמעריך את שווי הנכסים והזכויות בפרויקט. בהתחדשות עי…
תכנון ותהליך
בדיקת היתכנות ←הצעד הראשון בכל פרויקט התחדשות עירונית. בדיקה מקצועית שבוחנת אם לבניין או למתחם יש בס…היתר בנייה ←היתר בנייה הוא האישור הרשמי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בנייה. הוא נית…הסכם התארגנות ←מסמך שבעלי הדירות חותמים בינם לבין עצמם בתחילת הדרך, לפני בחירת היזם. ההסכם קובע כללי…הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ←גוף ממשלתי שהוקם ב-2016 כדי לקדם התחדשות עירונית בישראל. הרשות מכריזה על מתחמים, מממנ…ועדה מקומית ומחוזית לתכנון ובנייה ←שני הגופים שמאשרים את התכנון בפרויקט התחדשות עירונית. הוועדה המקומית מטפלת בתכניות וה…זכויות בנייה ואחוזי בנייה ←זכויות בנייה הן היקף הבנייה המותר במגרש, ואחוזי הבנייה הם הדרך לבטא זאת ביחס לשטח המג…טופס 4 ←טופס 4 הוא האישור שמאפשר להיכנס לדירה החדשה ולהתגורר בה כחוק. הוא ניתן בסיום העבודות …מכרז יזמים ←הליך שבו בעלי הדירות מזמינים כמה יזמים להתחרות על הפרויקט ומשווים את ההצעות לפי אותם …קו בניין ←קו בניין הוא המרחק המזערי שבו המבנה חייב להתרחק מגבולות המגרש או מהרחוב. הוא נקבע בתב…רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ←הגוף שמנהל את קרקעות המדינה, שהן רוב הקרקע בישראל. כשפרויקט התחדשות עירונית יושב על ק…תב"ע ←תב"ע, תוכנית בניין עיר, היא המסמך הסטטוטורי שקובע מה מותר לבנות במגרש: ייעוד הקרקע, ז…תעודת גמר ←תעודת גמר היא המסמך שמעיד שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר ולתכניות שאושרו. היא ניתנת בשלב …
כסף, תמורות וביטחונות
דירה חלופית ←דירה חלופית היא מקום המגורים של בעלי הדירות בתקופה שבין פינוי הבניין הישן לבין האכלוס…ליווי בנקאי ←ליווי בנקאי הוא מנגנון שבו גוף מממן, בנק או חברת ביטוח, מלווה את הפרויקט מבחינה פיננס…מס שבח והיטל השבחה ←מיסוי התחדשות עירונית נשען על שני מסים מרכזיים: מס שבח, שמוטל על רווח ממכירת זכות במק…מפרט טכני ←מפרט טכני הוא המסמך שמגדיר בדיוק מה בעל הדירה מקבל בדירה החדשה: שטחים, חומרי גמר, מער…ערבות בדק ←ערבות בדק היא בטוחה שמבטיחה תיקון של ליקויי בנייה שמתגלים בדירה החדשה ובבניין לאחר הא…ערבות חוק מכר ←ערבות חוק המכר היא בטוחה בנקאית שנועדה להגן על ההשקעה של בעלי הדירות בפרויקט התחדשות …ערבות שכירות ←ערבות שכירות היא בטוחה בנקאית שמבטיחה את המשך תשלום שכר הדירה לבעלי הדירות בתקופת הבנ…שכר דירה בתקופת הבנייה ←שכר הדירה בתקופת הבנייה הוא התשלום החודשי שהיזם מעביר לבעלי הדירות כדי לממן מגורים בד…תמורות לדיירים ←התמורות הן מה שבעלי הדירות מקבלים בעבור הזכויות בבניין הקיים: דירה חדשה גדולה יותר, ל…תשלום מהוון ←תשלום מהוון הוא תשלום חד פעמי שמחליף סדרה של תשלומים עתידיים, לאחר שהומרו לערך הנוכחי…תשלומי איזון ←תשלומי איזון הם תשלומים שמטרתם ליצור שוויון ערך בין בעלי דירות שמחזיקים נכסים שונים ב…
משפט וזכויות דיירים
בית משותף ותקנון ←בית משותף הוא מבנה שבו כמה דירות בבעלות נפרדת, לצד רכוש משותף כמו חדר מדרגות, חצר וגג…גילוי נאות וניגוד עניינים ←גילוי נאות הוא החובה לחשוף לבעלי הדירות את כל המידע המהותי לעסקה, ובראשו מי משלם למי.…דייר סרבן ←דייר סרבן הוא בעל דירה שמסרב להצטרף לעסקת התחדשות עירונית אף שקיים רוב להסכם, בלי טעם…הרוב הנדרש ←הרוב הנדרש הוא שיעור ההסכמה של בעלי הדירות שצריך כדי לקדם עסקת התחדשות עירונית ולפעול…זכויות בעלי דירות מגיל 70 ←לבעלי דירות מבוגרים עומדות הגנות ייחודיות בעסקאות פינוי בינוי, שנועדו להתאים את התמור…חוק המארגנים ←חוק המארגנים מסדיר את פעילותם של גופים שמארגנים את בעלי הדירות לקראת עסקת התחדשות עיר…חוק פינוי ובינוי ←חוק פינוי ובינוי הוא המסגרת המשפטית שמאפשרת להרוס מבנה מגורים קיים ולבנות במקומו בניי…מה קורה אם היזם קורס ←אחד החששות הגדולים בהתחדשות עירונית הוא קריסת היזם באמצע הפרויקט. בדיוק בשביל זה קיימ…
הנדסה ובנייה
אכלוס ←אכלוס הוא השלב שבו מותר להיכנס לגור בבניין, מותנה בקבלת טופס 4 מהרשות המקומית בתום עי…חיזוק מבנה ותקן 413 ←תקן 413 הוא התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה. הוא מחייב בבנייה חדשה מתחילת שנו…ממ"ד ←ממ"ד הוא מרחב מוגן דירתי מבטון מזוין, המשמש מחסה בעת אירוע ביטחוני. תקנות פיקוד העורף…שלד ←שלד הוא השדרה הקונסטרוקטיבית של הבניין: יסודות, עמודים, קורות ותקרות בטון מזוין, שנוש…