הרוב הנדרש
הרוב הנדרש הוא שיעור ההסכמה של בעלי הדירות שצריך כדי לקדם עסקת התחדשות עירונית ולפעול מול מי שמסרב. השיעור נקבע בחוק, משתנה לפי המסלול ולפי סוג הפעולה, ועודכן בתיקוני חקיקה. לכן חשוב לבדוק את המספר העדכני ולא להסתמך על נתון ישן.
למה בכלל צריך רוב
התחדשות עירונית נוגעת ברכוש של הרבה בעלי דירות יחד. לכן המחוקק קבע שלא כל אחד יכול לעצור פרויקט, אבל גם שלא מיעוט קטן יכול לכפות אותו. הרוב הנדרש הוא נקודת האיזון: שיעור ההסכמה שממנו ואילך אפשר לקדם את העסקה ולפעול מול סירוב לא סביר.
זהו אחד הנושאים הרגישים בעסקה, ולכן הוא מעוגן בחוק ונבדק בקפידה בכל פרויקט.
הרוב משתנה לפי המסלול
אין מספר אחד שמתאים לכל המקרים. השיעור תלוי במסלול (למשל תמ"א 38 מול פינוי בינוי), בסוג הפעולה (קידום ההסכם מול פנייה לבית המשפט נגד סרבן), ולעיתים בסוג המבנה. בנוסף, השיעורים עודכנו בתיקוני חקיקה לאורך השנים.
בגלל ריבוי המצבים, ציון מספר מדויק כאן היה עלול להטעות. העיקרון שחשוב להפנים: נדרש רוב מיוחד שנקבע בחוק, והוא נבדק פרטנית לכל פרויקט.
איך סופרים את הרוב
הספירה אינה תמיד לפי מספר הדירות בלבד. לעיתים נלקחים בחשבון חלקים ברכוש המשותף, ויש כללים מיוחדים למצבים חריגים, למשל בעל דירה שבנה בלי היתר. כל אלה משפיעים על השאלה אם הושג הרוב, ולכן חישוב הרוב הוא עבודה של הצוות המשפטי ולא הערכה גסה.
מה לעשות עם המידע הזה
לפני כל צעד משמעותי כדאי לבקש מהצוות המשפטי של הדיירים לאמת שלושה דברים: מהו הרוב הנדרש במסלול הספציפי, איך הוא נספר במבנה שלכם, והאם כבר הושג. כך מתקדמים על בסיס יציב ולא על סמך שמועה.
ההסבר כאן כללי בלבד. שיעורי הרוב והעילות מתעדכנים מעת לעת, ואת המספרים המדויקים יש לאמת מול עורך דין מטעם הדיירים לפני קבלת החלטות.
שאלות נפוצות
מהו אחוז הרוב המדויק?
אין מספר אחד. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי המסלול וסוג הפעולה, והוא עודכן בתיקונים. את הנתון העדכני לפרויקט שלכם יש לבדוק מול עורך דין מטעם הדיירים.
האם הרוב נספר לפי מספר הדירות?
לא תמיד. לעיתים נלקחים בחשבון גם חלקים ברכוש המשותף, ויש כללים למצבים חריגים. לכן חישוב הרוב נעשה על ידי הצוות המשפטי.
הרוב זהה בתמ"א 38 ובפינוי בינוי?
לא בהכרח. למסלולים שונים יכולים להיות שיעורים שונים, וגם סוג הפעולה משפיע. חשוב לבדוק את הכלל שחל על המסלול הספציפי.
מה אם לא השגנו את הרוב?
בלי הרוב הנדרש לא ניתן לקדם את הצעד הרלוונטי. המשך העבודה מול בעלי הדירות, הסברה ומענה לחששות, הם הדרך להגדיל את ההסכמה.