חלופת שקד היא המסלול שנועד להחליף את תמ"א 38 בבניינים ישנים. במקום זכויות בנייה שניתנות מכוח תכנית ארצית אחידה, הוועדה המקומית של כל רשות קובעת אם, היכן ובאילו תנאים אפשר לחזק את הבניין ולהוסיף קומות, או להרוס ולבנות מחדש. לכן בעלי הדירות צריכים לשאול היום מה הרשות שלהם מאפשרת ברחוב ובמגרש שלהם, ולא מה מגיע לפי תמ"א 38.
מה השתנה: מתמ"א 38 לחלופת שקד
תמ"א 38 הייתה במשך שנים המסלול המוכר לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, בתמורה לזכויות בנייה שנתנו ליזם כדאיות כלכלית. תמ"א 38 אינה מסלול פעיל עוד להגשת בקשות חדשות: המועד לסיום קליטת בקשות מכוחה נדחה כמה פעמים, ובסופו של דבר המסלול שהחליף אותה הוא חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, 2022), שמופעל ברמת הוועדה המקומית.
את ההגדרה הקצרה של המונח אפשר למצוא בערך חלופת שקד (תיקון 139) במילון המונחים. המדריך הזה עוסק בשאלה המעשית: מה החוק החדש אומר על הבניין שלכם ואיך מקבלים החלטה נכונה.
השינויים העיקריים לבעלי הדירות:
- ההחלטה עברה מהרמה הארצית לרמה המקומית. לא חל עוד כלל אחד על כל הארץ. כל רשות מחליטה לפי התכנון שלה.
- החוק קובע מסגרת זכויות, אבל הרשות יכולה לצמצם או להתאים אותה בתכנית או במדיניות שלה, ולכן הזכויות יכולות להשתנות בין שכונות ואפילו בין רחובות.
- שיקולים עירוניים נכנסים לחישוב: תשתיות, תחבורה, חניה, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.
- כלכלת הפרויקט עשויה להשתנות, בין היתר בגלל היטל השבחה ומטלות ציבוריות שהרשות דורשת.
| נושא | תמ"א 38 | חלופת שקד |
|---|---|---|
| מי קובע את הזכויות | תכנית ארצית, החלה על כל הארץ | מסגרת בחוק, שהוועדה המקומית מתאימה בתכנית או במדיניות של הרשות |
| אחידות | כללים דומים בכל רשות | שונה מרשות לרשות ומאזור לאזור |
| מסלולים | חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה | חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה, לפי מה שהרשות מאשרת |
| היטל השבחה | פטור על הזכויות שניתנו מכוחה, בכפוף לתנאים | תלוי בחקיקה ובהחלטות הרשות, ועשוי להיות שונה |
ביטול תמ"א 38: האם הבניין שלי עדיין יכול להתחדש?
במקרים רבים כן. סוף תמ"א 38 לא אומר שבניין ישן נשאר בלי פתרון. המשמעות היא שהדרך עוברת עכשיו דרך מסלול אחר, ושהתשובה תלויה במיקום הבניין.
בניינים שכבר נמצאים בתהליך
בניין שכבר הגיש בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, או שנמצא בשלב מתקדם, עשוי להמשיך במסלול המקורי, לפי הוראות המעבר והמועדים הקבועים בחוק. המצב של כל בניין שונה, ולכן חשוב לברר עם עורך הדין של הדיירים מה מעמד הבקשה ומה המשמעות להסכם שכבר נחתם.
בניינים שעוד לא התחילו
בניין שעוד לא יצא לדרך צריך לבחון את חלופת שקד או מסלולים אחרים, למשל תכנית נקודתית או הצטרפות למתחם רחב יותר. לא כדאי לחתום על הסכם שנכתב לפי תמ"א 38 בלי לבדוק קודם אם הוא מתאים למציאות התכנונית החדשה.
חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה: שני המסלולים בחלופת שקד
גם בחלופת שקד יש שני כיווני פעולה עיקריים, בדומה להבחנה המוכרת שמוסברת בערך תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2:
- חיזוק ותוספת: הבניין הקיים נשאר ומחוזק, ונוספות לו קומות או יחידות דיור. בדרך כלל הדירות מקבלות הרחבה, ממ"ד ומרפסת, והדיירים לא תמיד צריכים לעזוב לכל תקופת העבודות.
- הריסה ובנייה מחדש: הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, גבוה וצפוף יותר. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, ובדרך כלל גם שכר דירה לתקופת הבנייה, לפי ההסכם.
הבחירה בין המסלולים תלויה במצב השלד, בגודל המגרש, בקווי הבניין, באפשרות לפתור חניה ובזכויות שהרשות מאשרת בפועל. בחלק מהרשויות ניתנת עדיפות ברורה להריסה ובנייה, ובאחרות המדיניות גמישה יותר.
תפקיד הוועדה המקומית
בחלופת שקד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא הגורם המרכזי. היא קובעת את היקף הזכויות, את הגובה והצפיפות, את התנאים לאישור הפרויקט ואת הדרישות לטובת הציבור.
כמה שאלות שהוועדה בוחנת:
- האם האזור מתאים לתוספת דיור, מבחינת תשתיות ותחבורה.
- כמה קומות ויחידות דיור אפשר להוסיף בלי לפגוע באופי השכונה.
- אילו שטחים או מבנים לציבור נדרשים כתנאי לאישור.
- האם עדיף לקדם בניין בודד או לחכות לתכנון מתחמי רחב.
לכן חשוב לבחון את עמדת הרשות כבר בשלב מוקדם. פרויקט שמתוכנן בניגוד למדיניות העירונית עלול להיתקע גם כשכל הדיירים מסכימים.
היטל השבחה ומטלות ציבוריות: מה משתנה בכלכלת הפרויקט
בתמ"א 38 ניתן פטור מהיטל השבחה על הזכויות שניתנו מכוחה, בכפוף לתנאים. בחלופת שקד המצב תלוי בהוראות החקיקה ובהחלטות הרשות, וייתכן שיוטל היטל או שיידרשו מטלות ציבוריות אחרות, כמו הקצאת שטח, השתתפות בפיתוח תשתיות או שיפור המרחב הציבורי.
על פי דין, היטל השבחה מוטל על בעלי המקרקעין, אבל בהסכמי התחדשות עירונית מקובל שהיזם נושא בו. גם כך הוא משפיע על הכדאיות של הפרויקט ולכן גם על התמורות שהיזם יכול להציע. הרקע הכללי מוסבר בערך מס שבח והיטל השבחה בהתחדשות עירונית. שאלות מס ספציפיות כדאי להפנות ליועץ המס או לעורך הדין של הדיירים.
למה התמורות לא בהכרח זהות לתמ"א 38
בעלי דירות רבים שומעים על בניינים שכנים שקיבלו תמורה מסוימת בתמ"א 38 ומצפים לאותה תמורה. בחלופת שקד ההשוואה הזו לא תמיד מדויקת, וכדאי להבין למה:
- היקף הזכויות שונה: הרשות יכולה לתת יותר זכויות במקום אחד ופחות במקום אחר.
- עלויות חדשות: היטל השבחה ומטלות ציבוריות מקטינים את המרווח הכלכלי של היזם.
- דרישות תכנוניות: חניה, שטחים משותפים ותמהיל דירות משפיעים על מה שאפשר לבנות.
- תמורות טובות יותר: לפעמים התכנון המקומי מאפשר דווקא פרויקט רחב ומשתלם יותר.
במקום להשוות לבניין אחר, כדאי לבדוק מה הזכויות האפשריות במגרש שלכם ולגזור מהן את התמורות לדיירים: תוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן ומפרט.
איך יודעים אם הרשות שלי מאמצת את חלופת שקד
לא כל רשות פועלת באותו קצב ובאותו אופן. כך אפשר לבדוק:
- אתר הוועדה המקומית או העירייה: הרבה רשויות מפרסמות מסמך מדיניות להתחדשות עירונית, מפות אזורים ותכניות שבהכנה.
- תכניות מאושרות: כדאי לבדוק אם קיימת תכנית מתאר כוללנית או תכנית התחדשות שמסדירה את הזכויות באזור.
- מינהלת התחדשות עירונית או מחלקת התכנון: פנייה ישירה עוזרת להבין את עמדת הרשות לגבי הרחוב שלכם.
- בדיקה מקצועית בלתי תלויה: בדיקת היתכנות מטעם הדיירים מנתחת את הזכויות, את המדיניות ואת הכדאיות בלי תלות בהצעה של יזם מסוים.
חשוב לא להסתמך רק על מה שנאמר בפגישה עם יזם שפנה לבניין. היזם עשוי להיות מקצועי, אבל יש לו אינטרס משלו. הדיירים צריכים תמונה עצמאית.
מתי עדיף מתחם פינוי בינוי
יש מצבים שבהם בניין בודד, גם בחלופת שקד, לא ייתן תוצאה טובה. מתחם של כמה בניינים יכול להיות עדיף כאשר:
- המגרש קטן ולא מאפשר תוספת משמעותית או פתרון חניה.
- הרשות מעדיפה תכנון מתחמי ומגבילה פרויקטים נקודתיים באזור.
- יש כמה בניינים ישנים סמוכים במצב דומה.
- נדרש שדרוג של תשתיות, שטחי ציבור ושצ"פים, שאפשר לתכנן רק בהיקף רחב.
למתחם יש מחיר: הוא לוקח יותר זמן ודורש ארגון של יותר בעלי דירות. מצד שני, הוא יכול להגיע לתמורות טובות יותר ולבניין חדש לגמרי. להשוואה מפורטת אפשר לקרוא על ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי.
שאלות נפוצות
חלופת שקד מה זה, בקצרה?
זה תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (2022). הוא מאפשר לוועדה המקומית לתת זכויות לחיזוק ותוספת או להריסה ובנייה בבניינים ישנים, כחלופה לתמ"א 38, לפי מדיניות ותכנון של הרשות.
האם תמ"א 38 בוטלה?
לא לבקשות חדשות. תמ"א 38 אינה מסלול פעיל עוד להגשת בקשות חדשות, לאחר שהמועד לסיום קליטת הבקשות נדחה כמה פעמים. בקשות שכבר הוגשו עשויות להמשיך לפי הוראות המעבר. בניינים שעוד לא הגישו בקשה צריכים לבחון את חלופת שקד או מסלולים אחרים.
האם בעלי הדירות ישלמו היטל השבחה בחלופת שקד?
על פי דין ההיטל מוטל על בעלי המקרקעין, ובדרך כלל ההסכם קובע שהיזם נושא בו והוא מחושב בכלכלת הפרויקט, אבל הוא יכול להשפיע על התמורות. את המצב המדויק כדאי לבדוק עם עורך הדין או יועץ המס של הדיירים.
יזם הציע לנו הסכם תמ"א 38. מה עושים?
כדאי לבדוק אם הבניין יכול בכלל להיכנס למסלול ומה מעמדו מול המועדים בחוק. אם לא, יש להתאים את ההסכם לחלופת שקד או למסלול אחר לפני החתימה.
האם חלופת שקד חלה בכל עיר?
החוק חל באופן כללי, אבל היישום תלוי בכל רשות. יש רשויות שכבר פרסמו מדיניות ויש כאלה שעדיין מגבשות אותה, ולכן התשובה משתנה מעיר לעיר ומשכונה לשכונה.
אם הבניין שלכם ישן ואתם רוצים לדעת מה אפשרי בו בפועל, אפשר להתחיל בבדיקת היתכנות לבניין. הבדיקה בוחנת את המדיניות של הרשות, את הזכויות ואת המסלול המתאים, והיא נעשית מטעם בעלי הדירות.
