זכויות הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי
זכויות הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, מעוגנים בחוק הישראלי באמצעות מערכת של חוקים בתחום דיני המקרקעין, לרבות, חוק פינוי בינוי, אליו התווספו לאורך השנים מספר תיקוני חקיקה מרכזיים ומהותיים בנושא זכויות הדייר. כלל זכויות הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, נועדו להגן על מלוא האינטרסים של בעלי הזכויות, כקבוצה וכיחידים, במסגרת התקשורת אל מול יזמים פרטיים. זכויות אלו עומדות לרשות הדיירים לאורך כל שלבי הייזום, התכנון והביצוע של הפרויקט.
בכדי לשמור ולהגן על מלוא הזכויות מפני הסיכונים האפשריים, קיימת חשיבות רבה ליישום ההמלצות שלפניכם בעת התקשרות עם יזם:
- בחירת היזם חשוב שתעשה על סמך הניסיון המעשי העומד לרשות היזם ובהתאם להיקף הפרויקטים בחתום ההתחדשות העירונית אותם הוא ביצע. כמו כן, מומלץ לבסס את בחירתכם על סמן החוסן הכלכלי של היזם וקבלת המצלות אובייקטיביות מדיירים שעברו בשנים האחרונות את התהליך מול אותו יזם.
- קבלו סיוע מקצועי לצורך בדיקת היתכנות של הפרויקט – פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים המחייבים אתכם בביצוע בדיקות היתכנות מקדימות שנועדו בין היתר לצרכי בדיקת כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת לכם.
- הימנעו מחתימה מוקדמת על מסמכים העלולים להגביל את יכולת המשא ומתן שלכם אל מול היזמים – במידה ואתם נדרשים לתחום על מסמך כוונת ראשוני וודאו שלא מופיעים בו סעיפים העשויים להגביל את זכויותיכם בהמשך הדרך.
- בעת חתימה על הסכם חוזי מול היזם וודאו שמופיעים בו מגבלות זמן לביצוע פעולות מסוימות כגון: אישור תכנית, החתמת כל בעלי הזכויות, הוצאת היתר בנייה, תחילת עבודות הבנייה, מועד משוער של סיום עבודות הבנייה, רישום הבית המשותף בטאבו וכדומה.
- וודאו בהסכם החוזי מול היזם קיימת התייחסות למנגנון חוזי המאפשר לכם לבטל את ההסכם ו/או לדרוש פיצוי כספי במידה ופעולות מסוימות להן אחראי היזם אינן מתקיימות במועד שהובטח לכם. כמו כן, נהלו משא ומתן מול היזם בנוגע לתנאים המאפשרים את ביטול ההסכם.
- וודאו שהתמורה המוצעת לכם על ידי היזם מתקיימת על פי עקרון לפיו כל בעלי הדירות הדומות זכאים לתמורה זהה, כאשר כל שינוי בתמורה לגבי דיירים מסוימים מופיע בהסכם.
- וודאו שההסכם החוזי מול היזם מפרט בצורה הרחבה ביותר את רכיבי התמורה להם אתם זכאים, לרבות, דירה חדשה, פתרון דיור חלופי, מימון שכר דירה עד למועד אכלוס מבנה המגורים החדש, מימון הוצאות הובלה ומרכיבי תמורה נוספים בהתאם לכושר המיקוח שלכם אל מול היזם.
- וודאו שההסכם החוזי כולל בתוכו פירוט מורחב על שטח הדירה החדשה לה תהיו זכאים, וזאת לצד פירוט על השטחים המשותפים כגון: חניות, מחסנים וכדומה.
- הקפידו להסדיר בהסכם החוזי את כל הפרטים הקשורים לעניין תשלום שכר דירה לאורך כל תקופת הפינוי והבינוי, לרבות, אופן התשלום, תדירות התשלום וכדומה. כמו כן, חשוב לעגן בהסכם מנגנון לקביעת דמי השכירות והצמדת דמי השכירות לשינויים כאלו ואחרים העשויים לחול בשוק הדירות להשכרה לאורך כל תקופת הפינוי והבינוי.
- פינוי הדירות חשוב שייעשה רק לאחר קבלת ערבות בנוסח חוק מכר מידי היזם ובקבל ערבות בנקאית אוטונומית בכל הנוגע לקבל תשלום דמי השכירות.
- הקפידו להסדיר בהסכם החוזי מול היזם את נושא הסרת המשכנתא לגבי דירות מגורים עליהן מוטלים שעבודים.
- וודאו שההסכם כולל בתוכו אחריות מלאה של היזם לדירות החדשות בנוגע לנושא הבדק ואחריות בהתאם לקבוע בחוק מכר דירות.
- בדקו שהיזם מחזיק בכל הדרישות הביטוחיות, לרבות, ביטוח קבלנים, ביטוח אחריות כלפי צד ג', ביטוח מעבידים, ביטוח רכוש לעבודות בניין, ביטוח אחריות מקצועית וכדומה.
הקפדה יתרה על כל אחת מההמלצות המופיעות לעיל, תסייע גם לכם להגן על מלוא הזכויות העומדות לרשותכם לאורך כל שלבי הפרויקט. ברוב המקרים, מומלץ להסתייע בשירותיה של חברה לניהול וליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר שירותי החברה חולשים על כל השלבים הנלווים לפרויקטים מסוג פינוי ובינוי, משלב הייזום וההתארגנות הראשונית, דרך שלבי התכנון האדריכלי וקבלת היתרי הבנייה ועד לשלב הביצוע עד מסירת מפתח. למידע מקיף על שירותי חברת ליווי וניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לחצו כאן
