נספח ביטחונות
נספח ביטחונות הוא נספח בהסכם פינוי בינוי שמפרט את כל הערבויות והבטוחות שהיזם נותן לבעלי הדירות, ובאיזה מועד כל אחת מהן נמסרת ומשתחררת. מטרתו להבטיח שאם היזם לא ישלים את הפרויקט, בעלי הדירות לא יישארו בלי דירה, בלי שכר דירה ובלי זכויות בקרקע.
למה נספח הביטחונות חשוב
בפינוי בינוי בעלי הדירות מוסרים ליזם את הדירה הקיימת ואת הזכויות בקרקע הרבה לפני שהדירה החדשה מוכנה. בתקופה הזו הם חשופים לסיכון שהיזם או הקבלן ייכנסו לקשיים כלכליים. נספח הביטחונות הוא המסמך שמבטיח שבכל שלב יש להם ביטחון שווה ערך למה שמסרו.
נספח טוב מגדיר לא רק אילו ערבויות ניתנות, אלא גם מתי בדיוק הן נמסרות, מי מחזיק בהן, בדרך כלל עורך דין הדיירים כנאמן, ובאילו תנאים מותר לממש אותן. עיקרון מרכזי הוא שהפינוי לא מתבצע לפני שכל הביטחונות הנדרשים נמסרו.
אילו ביטחונות כלולים בדרך כלל
ההרכב משתנה מפרויקט לפרויקט, אבל יש ביטחונות שמופיעים כמעט בכל הסכם. העיקרי הוא ערבות בגובה שווי הדירה החדשה, לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, או ערבות בנקאית מקבילה. לצידה ניתנות ערבויות לתקופות אחרות בפרויקט.
- ערבות חוק מכר או ערבות ביצוע בגובה שווי הדירה החדשה
- ערבות שכירות שמבטיחה תשלום שכר הדירה בתקופת הבנייה
- ערבות מיסים להבטחת תשלומי מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה אם לא יינתן פטור
- ערבות רישום להבטחת רישום הדירה החדשה בטאבו
- ערבות בדק לתיקון ליקויים אחרי המסירה
- הערת אזהרה לטובת בעלי הדירות, וליווי בנקאי לפרויקט
על מה כדאי להקפיד בנספח
כדאי לוודא שהערבויות הן ערבויות בנקאיות אוטונומיות או ביטוחיות מגוף מוכר, צמודות למדד, ובתוקף עד אירוע ברור כמו רישום הדירה ולא רק עד תאריך. חשוב לבדוק גם שסכום הערבות משקף את שווי הדירה החדשה ולא רק את שווי הדירה הישנה.
נקודה נוספת היא סדר השחרור. ערבות אחת צריכה להשתחרר רק כשהביטחון הבא כבר נמסר, כדי שלא תהיה תקופה בלי הגנה. כדאי שעורך דין הדיירים יבדוק את הנספח לפני החתימה, כי בשלב מאוחר יותר כמעט אי אפשר לשנות אותו.
שאלות נפוצות
מתי מקבלים את ערבות חוק המכר בפינוי בינוי?
בדרך כלל הערבות נמסרת לפני הפינוי, כתנאי למסירת הדירה הקיימת ליזם, ולרוב היא מונפקת במסגרת הליווי הבנקאי של הפרויקט. את המועד המדויק קובע ההסכם, ולכן חשוב שייכתב במפורש.
מי מחזיק בערבויות בזמן הבנייה?
בהרבה פרויקטים עורך דין הדיירים מחזיק בערבויות כנאמן, או מעביר אותן לכל בעל דירה לפי מה שקבוע בהסכם. חשוב שיהיה ברור מי רשאי לממש ערבות ובאילו תנאים.
מה קורה לערבויות כשהדירה החדשה נמסרת?
בדרך כלל ערבות חוק המכר משתחררת אחרי המסירה ורישום הדירה או רישום הערת אזהרה, ובמקומה נכנסת ערבות בדק לתקופת האחריות. ערבות השכירות מסתיימת עם המסירה. כדאי לוודא שכל שחרור מותנה בקבלת הביטחון הבא.
האם אפשר לשנות את נספח הביטחונות אחרי החתימה?
שינוי אחרי החתימה דורש בדרך כלל הסכמה של היזם ושל בעלי הדירות, ולעיתים גם של הבנק המלווה. לכן כדאי לבדוק את הנספח בשלב המשא ומתן, כשעדיין יש מקום לשפר אותו.