הסכם פינוי בינוי
הסכם פינוי בינוי הוא החוזה המחייב בין בעלי הדירות בבניין או במתחם לבין היזם. לפיו בעלי הדירות מעבירים ליזם זכויות בקרקע, ובתמורה היזם הורס את הבניין הישן, בונה במקומו בניין חדש ומוסר לכל בעל דירה דירה חדשה. ההסכם קובע את התמורות, הביטחונות, לוחות הזמנים והתנאים המתלים לביצוע העסקה.
מה זה הסכם פינוי בינוי
הסכם פינוי בינוי הוא עסקת קומבינציה במקרקעין: בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בקרקע, ובתמורה מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר בבניין שייבנה במקום. מבחינה משפטית מדובר בעסקה במקרקעין, ולכן לפי חוק המקרקעין היא חייבת להיעשות בכתב. ההסכם נחתם בדרך כלל מול כל בעל דירה בנפרד, אבל בנוסח אחיד שעורך דין הדיירים ניהל עליו משא ומתן מול היזם בשם כל הבעלים.
הרכיבים המרכזיים בהסכם
הסכם מקצועי כולל גוף הסכם ושורה של נספחים. כדאי לקרוא כל אחד מהם, כי חלק גדול מההגנות על הדיירים נמצא דווקא בנספחים.
- תמורות: הדירה החדשה, תוספת השטח, ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן
- מפרט טכני ותשריטים של הדירה החדשה
- נספח ביטחונות: ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות בדק וליווי בנקאי
- שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלות ודירה חלופית
- לוחות זמנים, פיצוי על איחור במסירה ותנאים מתלים
- מיסים: מס שבח, היטל השבחה ומי נושא בהם
- ייפוי כוח והערות אזהרה
- שכר טרחת אנשי המקצוע מטעם הדיירים, שבדרך כלל היזם משלם
מה החוק קובע לגבי ההסכם
חוק פינוי ובינוי (פיצויים) מאפשר לתבוע דייר סרבן כאשר רוב מיוחס של בעלי הדירות חתם על העסקה, ולכן מספר החתימות על ההסכם הוא נתון קריטי. בנוסף, לפי תיקון לחקיקת ההתחדשות העירונית שנכנס לתוקף בנובמבר 2023, בעסקת פינוי בינוי רוב בעלי הדירות בבניין רשאים להחליט באסיפה על ביטול העסקה עם היזם אם הוא לא עמד במועדים שבחוק, למשל אם תוך 24 חודשים מחתימת העסקה הראשונה בבניין לא חתמו 50% מבעלי הדירות. כדאי לבדוק מול עורך דין אילו הוראות חלות על ההסכם הספציפי.
על מה כדאי להקפיד לפני חתימה
כדאי לוודא שההסכם כולל סעיף שוויון, שלפיו תנאים טובים יותר שיינתנו לבעל דירה אחד יחולו גם על כולם, ושיש מועד פקיעה ברור אם התנאים המתלים לא מתקיימים. חשוב לבדוק שהערבויות ניתנות לפני פינוי הדירה ולא אחריו, ושיש מנגנון ברור למקרה שהיזם קורס. מומלץ גם לבחון מראש את המפרט הטכני ולא להשאיר אותו לשיקול דעת היזם. חתימה בודדת לפני שנסגר נוסח משותף לכל הבניין מחלישה את כוח המיקוח של כל בעלי הדירות.
שאלות נפוצות
מי משלם את עורך הדין שמייצג את הדיירים בהסכם פינוי בינוי?
בדרך כלל היזם נושא בשכר הטרחה של עורך דין הדיירים ושל אנשי מקצוע נוספים מטעמם, כמו שמאי ומפקח בנייה. הנושא צריך להיות מוסדר בהסכם. חשוב שעורך הדין ייבחר על ידי הדיירים ויפעל רק בשבילם, גם אם היזם משלם את שכרו.
האם אפשר לבטל הסכם פינוי בינוי שחתמתי עליו?
באופן עקרוני הסכם חתום מחייב. עם זאת, ההסכם עשוי להתבטל אם התנאים המתלים לא התקיימו במועד, והחוק מאפשר לרוב בעלי הדירות בבניין להחליט על ביטול אם היזם לא עמד במועדים הקבועים בחוק. כל מקרה צריך להיבדק מול עורך דין.
כמה זמן לוקח מחתימה על ההסכם ועד קבלת דירה חדשה?
אין מספר אחד. התהליך כולל אישור תכנית, היתר בנייה, פינוי, הריסה ובנייה, ונמשך בדרך כלל שנים רבות. לכן חשוב שההסכם יכלול לוחות זמנים ברורים, מועדי פקיעה ופיצוי על איחור במסירה.
האם כל בעלי הדירות מקבלים אותה תמורה?
לא בהכרח, כי התמורה תלויה לרוב בגודל הדירה הקיימת ובמיקומה. עם זאת, מקובל לקבוע עיקרון אחיד לכל הבניין וסעיף שוויון, כדי שבעל דירה אחד לא יקבל תנאים עדיפים על חשבון האחרים.