תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2

שני מסלולים, אותה נקודת מוצא

תמ"א 38 נולדה ממטרה הנדסית ברורה: לחזק מבנים שנבנו לפי תקני רעידות אדמה ישנים יותר. מתוך המטרה הזו צמחו שני מסלולי ביצוע שונים מהותית. מסלול 38/1, הקרוי גם מסלול חיזוק, משאיר את שלד הבניין על כנו, מחזק אותו, ומוסיף עליו קומות, ממ"דים, מרפסות ולעיתים מעלית. הדיירים לרוב נשארים בדירותיהם במהלך רוב העבודה או עוברים לתקופה קצרה.

מסלול 38/2, מסלול ההריסה והבנייה מחדש, מתבצע כאשר חיזוק אינו משתלם או אינו אפשרי מבחינה הנדסית. הבניין הישן נהרס כולו, והדיירים מפונים לדירה חלופית לכל תקופת הבנייה, בדרך כלל כשנתיים עד שלוש. בסופה הם מקבלים דירה חדשה במבנה חדש לחלוטין. ההבדל בין המסלולים אינו רק בשיטת הביצוע אלא בהיקף ההפרעה לחיי הדיירים ובהיקף התמורה שאפשר להשיג.

תמורות, זכויות בנייה ולוחות זמנים

ככלל, מסלול ההריסה מאפשר ניצול גדול יותר של זכויות הבנייה, משום שהתכנון מתחיל מדף חלק ואין צורך להתאים את התוספת למבנה קיים. לכן התמורות לדיירים במסלול 38/2 נוטות להיות רחבות יותר: דירה חדשה גדולה יותר, חניה, מחסן ולובי מודרני. מנגד, עלות הביצוע גבוהה יותר, וזמן הבנייה ארוך יותר.

במסלול החיזוק זמן הביצוע קצר יותר והעלות נמוכה יותר, אך התוספת מוגבלת לבניין הקיים ולכן גם התמורה צנועה יותר, לרוב הרחבת הדירה הקיימת, תוספת ממ"ד ומרפסת, ושדרוג הרכוש המשותף. הבחירה בין המסלולים אינה עניין של טעם אלא של בדיקת היתכנות הנדסית וכלכלית למגרש הספציפי.

מה השתנה במסלול ומה בא במקומו

המועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה מועד סיום לקליטת בקשות חדשות מכוח תמ"א 38, ומאותו מועד בקשות חדשות אינן מוגשות ישירות על בסיס התוכנית הארצית. פרויקטים שכבר היו בצנרת המשיכו להתקדם לפי הכללים שחלו עליהם. במקום מסלול ארצי אחיד, המדינה והרשויות המקומיות מקדמות תוכניות מקומיות ומתחמיות המגלמות עקרונות דומים של חיזוק, עיבוי והריסה ובנייה.

• 38/1 חיזוק: הבניין נשאר, הדיירים לרוב אינם מפונים, תמורה והיקף בנייה מתונים.
• 38/2 הריסה: הבניין נהרס ונבנה מחדש, פינוי לדירה חלופית, תמורה והיקף בנייה גדולים יותר.
• ההחלטה נגזרת מבדיקת היתכנות לכל מגרש, ולא מהעדפה כללית.

מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים

לפני בחירת מסלול כדאי שצוות מקצועי מטעם הדיירים, ולא מטעם היזם, יבחן את מצב המבנה, את זכויות הבנייה האפשריות ואת כדאיות כל מסלול. שקיפות לגבי מי מממן את הבדיקות ואת שכר בעלי המקצוע חשובה כאן במיוחד. כאשר מתקיימת תחרות בין יזמים על הפרויקט, בדרך כלל התמורות לדיירים משתפרות, משום שכל יזם נדרש להציג הצעה טובה יותר כדי לזכות.

כיוון שהמסגרת החוקית עברה שינויים, נכון לבדוק מול הרשות המקומית ומול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית איזו תוכנית חלה כיום על המגרש, מהם לוחות הזמנים הצפויים, ואילו בטחונות מקבלים הדיירים לאורך הדרך.

שאלות נפוצות