מסלול רשויות ומסלול מיסוי
מסלול רשויות ומסלול מיסוי הם שני המסלולים שבהם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזה על מתחם פינוי בינוי. במסלול רשויות התכנון מקודם בהובלת הרשות המקומית ובתמיכה ומימון של המדינה. במסלול מיסוי התכנון מקודם ביוזמה פרטית של יזם, וההכרזה מעגנת לבעלי הדירות הטבות מס והגנות משפטיות.
מה ההבדל בין שני המסלולים
ההבדל המרכזי הוא מי מוביל את התכנון. במסלול רשויות הרשות המקומית, בדרך כלל דרך מינהלת התחדשות עירונית, מכינה את התכנית למתחם, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מממנת ומלווה את התהליך. רק אחרי שהתכנית מתקדמת נבחר בדרך כלל יזם, לעיתים במכרז או בבחירה של בעלי הדירות.
במסלול מיסוי היוזמה פרטית. יזם, לרוב יחד עם בעלי הדירות, מקדם תכנית למתחם ומבקש להכריז עליו. ההכרזה ניתנת בצו של מנהל הרשות, ככלל בהסכמת הרשות המקומית, אחרי שהמתחם עומד בתנאים שנקבעו בחוק ובכללים שנקבעו מכוחו, ואחרי התייעצות עם רשות המסים.
מה ההכרזה נותנת לבעלי הדירות
ההכרזה על מתחם היא לא היתר בנייה ולא אישור של תכנית. היא מעמד רשמי שמשפיע על המשך הדרך. לפי פרסומי הרשות, הכרזה במסלול מיסוי מאפשרת ליהנות מהטבות המס שבחוק מיסוי מקרקעין לעסקאות פינוי בינוי, ומחילה בין היתר את הוראות החוק לגבי דייר סרבן.
לפי הנוסח הנוכחי של החוק, ההכרזה אינה מוגבלת בזמן, אבל מנהל הרשות רשאי לבטל אותה, למשל אם המיזם לא מתקדם באופן מספק. בהכרזות ישנות יותר נקבעה לעיתים תקופת תוקף בצו. לכן כדאי לבדוק את סטטוס ההכרזה לפני שחותמים על הסכם.
- מסלול רשויות: הרשות המקומית מתכננת, המדינה מממנת ומלווה
- מסלול מיסוי: יזם פרטי מקדם את התכנון ביוזמתו
- בשני המסלולים ההכרזה נעשית בצו של מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
- ההכרזה איננה תכנית מאושרת ואיננה מבטיחה שהפרויקט ייצא לפועל
איזה מסלול עדיף לבעלי הדירות
אין מסלול שעדיף תמיד. במסלול רשויות התכנון בדרך כלל מתחשב יותר בצרכי השכונה ובשטחי ציבור, ובעלי הדירות יכולים לבחור יזם כשכבר ברור מה התכנית מאפשרת. מצד שני, הדרך יכולה להיות ארוכה יותר והקצב תלוי בעדיפויות של העירייה.
במסלול מיסוי התהליך מהיר יותר בדרך כלל, אבל היזם מעורב כבר מהשלב הראשון, ולכן חשוב לבעלי הדירות לקבל ייצוג עצמאי שבודק את ההסכם ואת התמורות. בשני המסלולים כדאי לבדוק מול עורך דין הדיירים מה ההכרזה מבטיחה בפועל ומה לא.
שאלות נפוצות
איך יודעים אם הבניין שלנו נמצא במתחם מוכרז?
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת את רשימת המתחמים המוכרזים, עם המסלול ותאריך ההכרזה. אפשר גם לפנות למינהלת ההתחדשות העירונית בעירייה. כדאי לבדוק גם אם ההכרזה עדיין בתוקף.
האם בלי הכרזה אין הטבות מס בפינוי בינוי?
ההכרזה היא אחד התנאים המרכזיים לחלק מהפטורים בחוק מיסוי מקרקעין לעסקאות פינוי בינוי, אבל הדין בתחום מורכב ומשתנה. לכן כדאי לבדוק את המצב הספציפי מול עורך דין או יועץ מס לפני החתימה.
האם יזם יכול להעביר מתחם ממסלול מיסוי למסלול רשויות?
שינוי מסלול לא נעשה ביוזמת היזם לבדו. הוא תלוי בהחלטות של הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כשיש שינוי כזה, כדאי לבדוק איך הוא משפיע על ההסכם שכבר נחתם ועל לוחות הזמנים.
ההכרזה בוטלה. האם ההסכם עם היזם מתבטל?
לא בהכרח. ההסכם עומד בפני עצמו, ותלוי במה שנקבע בו, למשל בתנאים מתלים ובמועדים לביטול. ביטול ההכרזה יכול להשפיע על הטבות המס ועל ההליך מול דייר סרבן, ולכן כדאי לבדוק עם עורך דין הדיירים מה המשמעות במקרה שלכם.