הכרזה על מתחם

מה המשמעות של הכרזה על מתחם

ההכרזה נעשית בצו שחותם מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והיא נכנסת לתוקף כשהצו מתפרסם ברשומות. היא מגדירה מתחם בגבולות מוגדרים, ואינה חלה על כל בניין ישן בעיר. בעבר נעשו ההכרזות לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה. הסעיף בוטל, ומאז הוקמה הרשות בשנת 2016 ההכרזות נעשות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.

חשוב להבין שההכרזה איננה היתר בנייה ואיננה אישור תכנוני. היא קובעת את מעמדו של המתחם לעניין הטבות, תמריצים וכלים משפטיים. התכנית עצמה מאושרת בנפרד במוסדות התכנון.

שני המסלולים: רשויות ומיסוי

החוק מבחין בין שני מסלולי הכרזה. במסלול הרשויות, לפי סעיף 14(א)(1), הרשות הממשלתית והרשות המקומית יוזמות את המתחם ובדרך כלל מובילות גם את התכנון. במסלול המיסוי, לפי סעיף 14(א)(2), מוגשת בקשה להכרזה ביוזמת יזם, והיא תלויה בתנאים שנקבעו בחוק ובתקנות. בפרסומי הרשות מופיעים בין התנאים במסלול זה תכנית מפורטת שכבר הופקדה להתנגדויות, והסכמי פינוי ובינוי שנחתמו עם בעלי לפחות 67% מהדירות.

בפועל ההכרזה במסלול המיסוי מגיעה לרוב בשלב מתקדם יחסית, אחרי החתמת רוב הדיירים ואחרי הפקדת התכנית. אפשר להגיש בקשות להכרזה במהלך כל השנה.

מה ההכרזה נותנת לבעלי הדירות

המשמעות המעשית העיקרית היא מס. פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות לפרויקטים של פינוי ובינוי, ובהן פטור ממס שבח לבעלי הדירות על מכירת הזכויות ליזם, בכפוף לתנאים ולתקרות. בלי הכרזה תקפה ייתכן שההטבות לא יחולו, ואז כלכליות הפרויקט כולו משתנה. לכן כדאי לוודא בהסכם מתי ההכרזה צפויה ומה קורה אם היא מתעכבת.

לפי הנוסח הנוכחי של סעיף 14(ו) לחוק, הכרזה אינה מוגבלת בזמן, אבל מנהל הרשות רשאי לבטל אותה, למשל כשהמיזם אינו מתקדם באופן מספק. בהכרזות ישנות יותר נקבעה לעיתים תקופת תוקף בצו עצמו. כדאי לבדוק את הצו הספציפי ברשומות או מול עורך הדין של הדיירים.

• הכרזה במסלול המיסוי מותנית בדרך כלל ברוב חתום ובתכנית מופקדת
• ההכרזה עצמה לא מאשרת זכויות בנייה
• מספר הצו ותאריך פרסומו ברשומות הם המידע שכדאי לבקש מהיזם

למה כדאי לעקוב אחרי ההכרזה כבר בשלב ההסכם

כשההכרזה היא תנאי להטבות המס, כדאי שהסכם הפינוי ובינוי יתייחס אליה במפורש: מי אחראי להגיש את הבקשה, מה לוח הזמנים, ומה זכויות הדיירים אם המתחם לא מוכרז או שההכרזה מבוטלת. ייצוג מטעם בעלי הדירות, ולא מטעם היזם, עוזר לוודא שהנושא מעוגן בהסכם ולא נשאר הבטחה בעל פה.

שאלות נפוצות