תכנית מתאר כוללנית

מה תכנית כוללנית קובעת

תכנית כוללנית היא מעין מפת דרכים עירונית. היא לא קובעת זכויות לבניין מסוים, אלא מגדירה אילו אזורים מיועדים למגורים, למסחר, לתעסוקה ולשטחי ציבור, מהי הצפיפות המרבית בכל אזור, היכן מעודדים התחדשות עירונית ואילו תשתיות נדרשות. את התכנית מכינה בדרך כלל הרשות המקומית, ומאשרת אותה הוועדה המחוזית.

המונח עוגן בחוק בתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שהרחיב את סמכויות הוועדות המקומיות. סעיף 62א(ג) מגדיר תכנית מתאר מקומית שאושרה בוועדה המחוזית ועומדת בתנאים שנקבעו כתכנית כוללנית.

למה היא חשובה לפינוי ובינוי

לפי סעיף 62א(ג), כשיש תכנית כוללנית, תכניות מקומיות מסוימות שתואמות אותה נחשבות כתכניות בסמכות ועדה מקומית עצמאית או ועדה מקומית עצמאית מיוחדת. את המעמד הזה מעניק שר הפנים לפי סעיף 31א. המשמעות המעשית היא שתכנית פינוי ובינוי שתואמת את התכנית הכוללנית יכולה להיות מאושרת בוועדה המקומית, בלי לעבור את הוועדה המחוזית, ולכן ההליך עשוי להתקצר.

בנוסף, התכנית הכוללנית מגדירה מראש היכן העירייה רואה פינוי ובינוי, באיזו צפיפות ובאיזה גובה. זה משפיע ישירות על מה שאפשר לתכנן במתחם שלכם.

• אזורים שסומנו בה להתחדשות עירונית
• צפיפות מרבית (יחידות דיור לדונם) וגובה מותר
• דרישות לשטחי ציבור ולתשתיות שילוו את הציפוף

תכנית כוללנית, מסמך מדיניות ותכנית מפורטת

כדאי להבחין בין שלושה מסמכים. תכנית כוללנית היא תכנית סטטוטורית שאושרה בוועדה המחוזית. מסמך מדיניות להתחדשות עירונית הוא מסמך מנחה של הוועדה המקומית, בלי מעמד של תכנית, אבל בפועל הוועדות נשענות עליו כשהן בוחנות תכניות. תכנית מפורטת, או תב"ע, היא התכנית שקובעת בפועל את הזכויות במתחם ושעליה מוגשות ההתנגדויות. חלק מהערים מקדמות גם תכניות כוללות להתחדשות עירונית במקום תמ"א 38, שהן מסלול נוסף ונפרד.

מה כדאי לבעלי דירות לבדוק

לפני שחותמים על הסכם, כדאי לבדוק אם לעיר יש תכנית כוללנית בתוקף ומה היא קובעת לגבי האזור שלכם. אם הצעת היזם חורגת מהותית מהצפיפות או מהגובה שהתכנית מאפשרת, ייתכן שהפרויקט יידרש לאישור הוועדה המחוזית ויימשך זמן רב יותר, או שלא יאושר בהיקף שהוצג. בדיקת היתכנות מטעם בעלי הדירות, שאינה תלויה בהצעת היזם, עוזרת להעריך אם ההבטחות מציאותיות.

שאלות נפוצות