מס שבח והיטל השבחה

שני מסים שונים לגמרי

בעלי דירות מבלבלים לעיתים בין שני המסים, אך מדובר בשני דברים נפרדים. מס שבח הוא מס ארצי שמוטל על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין, ומנוהל על ידי רשות המסים. היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית, בגובה מחצית מעליית שווי הנכס שנוצרה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

בהתחדשות עירונית שני המסים רלוונטיים, מפני שהפרויקט כולל גם אישור זכויות בנייה חדשות, שמעלה את שווי הקרקע, וגם העברה של זכויות בין בעלי הדירות ליזם.

פטורים והקלות לבעלי הדירות

המחוקק קבע הקלות שנועדו למנוע מצב שבו נטל מס ירתיע בעלי דירות מהצטרפות לפרויקט. בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מסלולי פטור ממס שבח לעסקאות התחדשות עירונית, בתנאים ובתקרות שמשתנים בין מסלול תמ"א 38 לבין פינוי בינוי. בפועל, בעלי דירה שמקבלים דירה חלופית במקום דירתם נהנים בדרך כלל מפטור, כל עוד התמורה אינה חורגת מהתקרות שבחוק.

היקף הפטור, התקרות והתנאים מתעדכנים מעת לעת. לכן אני ממליץ לא להסתמך על מספרים כלליים, אלא לקבל חוות דעת מיסוי פרטנית לעסקה הספציפית לפני החתימה.

מי נושא בהיטל ההשבחה

בפרויקטי התחדשות עירונית נהוג שהיזם לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה כחלק מעלויות הפרויקט, ולא בעלי הדירות. יחד עם זאת, החבות תלויה בעיתוי ובסוג העסקה, ולכן חשוב שהנושא יוסדר במפורש בהסכם מול היזם.

• בפינוי בינוי, שיעור ברירת המחדל של היטל ההשבחה עומד על 25% מעליית השווי החל ממאי 2022, במקום 50% הרגילים.
• רשות מקומית רשאית להחליט על שיעור גבוה יותר, עד 50%, בתחומה.
• במסלול תמ"א 38 קיימות הקלות נפרדות בהיטל, בהתאם לחקיקה ולתקופה.

למה צריך ליווי מקצועי

מיסוי הוא אחד התחומים שבהם טעות עולה הרבה כסף. הסכם שנחתם בתזמון שגוי, או ניסוח לא מדויק של התמורות, עלול להפוך פטור צפוי לחבות מס. בתי המשפט כבר דנו במקרים שבהם עסקה שנחתמה אחרי אישור התוכנית המשביחה חויבה בהיטל, מפני שהזכויות כבר היו קיימות במועד החתימה.

בעלי הדירות אמורים להסתמך על עורך דין המתמחה במקרקעין ועל שמאי מקרקעין, שיבחנו את שאלת המס לצד תנאי העסקה. תפקידי כמהנדס וכמארגן מטעם בעלי הדירות הוא לדאוג שהנושא ייבדק מראש, ושחלוקת החבות בין היזם לדיירים תהיה כתובה וברורה.

שאלות נפוצות